西安市住建局：全市住宅總量已超400萬套
人均住房面積接近34㎡，10年間增10㎡
套戶比遠高于全國水平，但居住水平不高
剛需換房需求旺盛，新房熱度超二手房
西安市住宅房屋總量已超過400萬套，成為近期房地產(chǎn)市場議論的熱點。在商品關(guān)系中，價格由供求關(guān)系決定。那么西安到底有多少房子？真的很“缺房”嗎？
400萬套只是一個保守數(shù)字
西安住宅或再多百萬套
西安房價在近兩年快速上漲，那么，西安到底有多少房子？近日，西安市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，全西安市住宅房屋總量已超過400萬套，其中不含農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源總量。
獨立地產(chǎn)評論人李連源認為，如果將農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的房源數(shù)量，90年代舊城改造的居民安置住房，這些住房都算上的話，“大概還有120萬套左右?！?/span>
而西安金融行業(yè)人士周文豪認為，按照官方統(tǒng)計，截至2018年，西安累計建設(shè)住宅約2.2億㎡。按戶均100㎡計算，差不多就是220萬套住宅。如果戶均面積再小一些的話，套數(shù)可能會更多一些。
“欠缺產(chǎn)權(quán)登記的安置房等是統(tǒng)計難點?！泵莱枪煞菔紫袌龇治鰩熒颥|表示，西安城六區(qū)曾有292個城中村，到2017年已啟動221個城中村的整村拆除工作，每個村從數(shù)百至上千戶不等，由此需求的安置房源可能在20萬套以上。
西安存量房市場中也存在不少小產(chǎn)權(quán)房。由于西安城改項目數(shù)量在全國省會級城市里面居前列，可以判斷，西安的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量不容小覷，比如灃東新城的三橋區(qū)域，就有小產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)將近20個。
這些房源沒有取得權(quán)屬登記，統(tǒng)計相對空缺。“曾經(jīng)有媒體報道說，西安小產(chǎn)權(quán)房占現(xiàn)有住房30%。近幾年，西安商品房數(shù)量增長明顯，小產(chǎn)權(quán)房占現(xiàn)有住房15%左右，大概60萬套。”李連源分析。
值得注意的是，前些年的一些城改房和棚改房項目，由于種種原因不少沒有獲得房產(chǎn)證，這一部分占比也比較高。業(yè)內(nèi)判斷，小產(chǎn)權(quán)房+城改房（沒有產(chǎn)權(quán)證）+棚改房（沒有權(quán)產(chǎn)證）+城中村+部分軍工單位的房子，保守估計或在120萬套左右。這還不包括農(nóng)村房子，如果算上農(nóng)村的房子，數(shù)量更大。
西安人均住房面積接近34㎡
十年間增加了10㎡
從1986年全國第一次房屋普查至今的30多年時間里，西安住房數(shù)量出現(xiàn)了巨大變化，很多住戶都有過換房和搬遷經(jīng)歷。西安人的居住現(xiàn)狀如何，近年來又發(fā)生了哪些變化？
據(jù)西安市統(tǒng)計年鑒顯示，截至2017年，西安城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為33.7㎡，也就是說，平均一戶三口之家擁有101.1㎡的房子。按住房來源區(qū)分，87.7%屬于居民自有住房（包括自建住房8.9%、購買商品房34.2%、購買房改住房35.5%、購買保障性住房4.1%、拆遷安置房4.2%和繼承或獲贈住房0.8%），租賃住房和其他分別為10.1%和2.2%。
資料顯示，2007年西安城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房建筑面積只有23.63㎡。十年間，西安城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房建筑面積增長了10.07㎡，增幅約42.62%?！霸絹碓蕉嗉彝ト〉米杂凶》?，這是客觀事實?！崩钸B源認為，但這并不代表購房需求不存在了。許多住在房改房、保障房及部分拆遷安置房的居民面臨換房需求，將和新增人口一起成為商品房消費主力。
與全國平均水平相比，西安城鎮(zhèn)居民人均住房面積偏低。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.9㎡，比西安的33.7㎡高了3.2㎡。此外，在全國337個地級及以上城市中，2017年有87個城市人均住房建筑面積小于30㎡，占比25.8%；127個城市人均住房建筑面積在30-35㎡之間，占比37.7%；88個城市人均住房建筑面積介于35-40㎡，占比26.1%；35個城市人均住房建筑面積大于40㎡，占比10.4%。
不過，以人口普查或抽樣調(diào)查定義的人均住房面積，恐怕不足以反映城鎮(zhèn)家庭住房的不平衡程度。有分析人士提出，考慮住房實際使用中存在出租、出借甚至空置情形，人均住房數(shù)據(jù)可能會低估富裕家庭產(chǎn)權(quán)住房面積，也會高估貧困家庭的產(chǎn)權(quán)住房面積。
西安套戶比存在過剩之嫌
但剛需換房需求依然旺盛
任澤平在《中國住房過剩還是短缺》的報告中，用套戶比（即廚衛(wèi)浴齊全的成套住宅套數(shù)/常住家庭戶數(shù)）對國內(nèi)住房供給情況進行評估：2017年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.07，不存在過剩問題。按現(xiàn)有住房存量和人口規(guī)模，西安套戶比狀況如何？
截至2018年年末，西安常住人口1000.37萬人，其中城鎮(zhèn)人口740.37萬人。按三口人為一個家庭，約有246.79萬戶常住家庭。即使以400萬套住宅計，每戶常住家庭擁有住宅約1.62套。套戶比是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標，一般認為其衡量線為1.1。小于1，表明住房供給總體不足；等于1.1，則表示住房總體基本供求平衡。如果僅僅看套戶比西安要遠遠高于全國水平，存在明顯的住房過剩。
按照前述的表述，不包括農(nóng)村房，按照520萬套房子計算，西安每戶家庭平均擁有兩套房子。
國內(nèi)房企萬科在2015年年報中也曾提到內(nèi)地49個城市套戶比狀況。截至2014年末，套戶比低于1的有北京、上海等12個城市；套戶比超過1但不超過1.1的有濟南、武漢等8個城市；套戶比超過1.1的有西安、成都等29個城市。并指出，“2014年和2015年商品住房新開工面積的持續(xù)下降，有其合理性，這是去庫存的必經(jīng)過程?！?/span>
李連源表示，如果僅以人均住房面積或套戶比來推算，西安住宅存量的確有過剩之嫌，但并沒有體現(xiàn)出住房資源不均衡現(xiàn)狀及不斷變化的居住改善需求。
西安住房市場僅從套戶比來看，似乎是過剩，但是實際情況是相對短缺。周文豪分析，一是大量居民的居住水平較差，住在2000年以前的老舊住宅里面，沒有電梯、停車位、天然氣、暖氣，甚至欠缺物業(yè)管理，就更不要說城中村的居住水平了；二是每年大約有3%的房源在自然折舊，而最近3年的住宅銷售面積大約只有1800萬㎡，新房對于折舊房源的替補不足。
家庭規(guī)模小型化，被視為住宅增量市場的另一機會。數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶均規(guī)模從1982年的4.41已迅速降至2010年的3.09，其中2010年城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模為2.85人。華商報記者梳理近年來西安統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，西安城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)?；揪S持在2.7-2.8人。
“家庭規(guī)模小型化可能會帶來更多居住和更大的人均住房面積需求?！鄙颥|指出，因生育率下降、晚婚、不婚和離婚率提高、壽命延長、人口流動等因素，家庭規(guī)模小型化幾乎是全國甚至全世界人口發(fā)展的普遍趨勢。
新房熱度超過二手房
主要因新房更具投資價值
西安房子看起來并不短缺，但在新房銷售市場，要買一套合適的房子卻并不輕松。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，西安住宅銷售面積933.12萬㎡，同比下降10.8%。
銷售規(guī)模下降背后，是新房供應(yīng)相對偏少。上半年西安有3.75萬套房源獲得預(yù)售證，但僅有42925套房源進行線上登記，意向登記的家庭達128969個（含重復登記）。截至7月29日，7月份西安共有4815套房源接受線上登記，意向登記家庭數(shù)量達15766個。今年1-7月份，西安大約有近5萬套房源進行線上登記，意向登記家庭則超過14萬。
意向登記并不能完全反映實際需求。因為有大量房源出現(xiàn)核驗未通過的情形，與意向登記時的火爆對比鮮明。以7月份推盤的22個項目為例，只看意向登記，1套房子有3個家庭爭，但實際上，最終搖號的為12個項目，還有10個項目形成流搖，千人搖與0通過并存。
新房市場登記火爆，存量房市場只能說有價無市。據(jù)諸葛找房研究中心統(tǒng)計，今年上半年西安二手房掛牌量逐月上升，1月份掛牌量超過6萬套，而到了6月份已升至9萬套以上。
“西安雖然存量房規(guī)模足夠大，但二手房交易量不及新房的一半?！鄙颥|表示，除了二手房權(quán)屬限制交易，新房的金融屬性在現(xiàn)階段更強，從而吸引了更多資金流入。
周文豪認為，政策因素對新房市場的影響要高于二手房。性價比較高、售價吸引力強的房源，在購房者眼中，成了只要搖上就是賺，這種買漲預(yù)期是二手房無法相比的。
不過，新房熱度的持續(xù)也存在不確定性。沈瑋認為，限購升級和供需變化滯后，未來一段時期西安新房銷售可能將出現(xiàn)較明顯變化，進而對居高不下的樓盤定價產(chǎn)生影響。
房價分化是趨勢
物有所值的好房子仍然短缺
包括西安在內(nèi)的大中城市，樓市熱度主要是因為城市化進程導致的人口向資源優(yōu)勢城市集中，導致住房結(jié)構(gòu)化供需不平衡，這恐怕也是目前大中城市房價居高不下的核心因素。除此之外，市場炒作，投資非理性，資源不均衡等，進一步扭曲了結(jié)構(gòu)化的供不應(yīng)求。
既然住房需求持續(xù)存在，那么應(yīng)對這種供需矛盾，增加供應(yīng)自是應(yīng)對之策。而現(xiàn)實卻是，在價格門檻提高以后，物有所值的好房子仍然面臨短缺。在今年中消協(xié)公布的《2018年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》中，商品房銷售糾紛仍是投訴熱點之一，不按規(guī)劃宣傳和銷售、給消費者帶來嚴重財產(chǎn)損失等幾乎是年年都會提到，與居高不下的房價相背離。
李連源認為，西安的房子其實已經(jīng)飽和，而這種飽和就是“價高質(zhì)劣”的住房已經(jīng)飽和，不少樓盤照貓畫虎、看樣學樣，市面上真正注重品質(zhì)建設(shè)并付諸實現(xiàn)的項目，占比仍然偏少。他說，未來住房需求一定是個性化和差異化的，這需要開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上做得更精細，同時對質(zhì)的把控更嚴格，讓價值與價格相吻合。
西安交通大學房地產(chǎn)研究所所長楊東朗談到，從數(shù)據(jù)可以看出，西安一個家庭已經(jīng)平均擁有2套房子，僅從數(shù)量來看，已近趨于飽和。但是，根據(jù)西安的實際狀況來看，缺少的是品質(zhì)較好的房子，比如南北通透的高層戶型、兩梯兩戶的小高層、花園洋房。未來，高品質(zhì)的房子價格會越來越高，而品質(zhì)差的房子甚至會出現(xiàn)降價。西安二手房的掛牌量從年初的6萬套，到了6月份已升至9萬多套，就是例證之一。
沈瑋表示，西安住房市場的增量來自于兩部分：一是新增剛需；二是剛性改善，他們對于居住的訴求是存在差異的，也是不受新房或二手房限制的。雖然不同人對好房子的具體定義都會有所不同，但優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的房子才能獲得消費者認可。 華商報記者 李程 李王艷