冒著35攝氏度的高溫，劉珍蓮從河北唐山趕到北京，為的是前一天晚上在中介網站看到的一則房源信息。

  朝向、價位、地理位置都在她的預期范圍內，加上中介標注的“緊缺房源”，讓為兒子買婚房的劉珍蓮一刻都不敢耽誤。

  然而，到了中介公司，卻被告知這套房子已經賣出去了。隨后，中介推薦了三套房源，但這些房子并不在劉珍蓮的預期內。

  在之后看房的幾個星期里，接連類似的遭遇讓劉珍蓮發(fā)現(xiàn)，原來這并不是偶然現(xiàn)象，而是中介的慣用手法，“假房源”。

  和劉珍蓮有相同遭遇的并不是少數(shù)，除了發(fā)布虛假房源，隱瞞真實信息、強制***收費、侵占或挪用交易資金、違規(guī)從事金融業(yè)務、捏造散布漲價信息等問題也存在于中介市場。

  針對中介市場亂象，住建部、國家發(fā)改委等7部門聯(lián)合出重拳，于8月17日印發(fā)《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，建立黑名單制度，實施行業(yè)禁入。在中原地產首席分析師張大偉看來，這也是之前多部委整治中介亂象的落地之舉。

  假房源有望得到監(jiān)管

  劉珍蓮多了個心眼，她在不同的中介公司登記了信息，而她注意到，同一套房源，在不同的中介公司那里，價格往往是不一樣的。

  但中介們的說辭就像是經過了統(tǒng)一培訓：該房源剛剛賣掉，建議看看“不在一個樓層的同一戶型”“戶主臨時提高了售價”……

  看的房子多了，劉珍蓮也總結出了經驗，一般房子狀況好、價格又特別低的，大多是假房源。

  對此，北京市朝陽區(qū)一家中介公司工作人員鄭強(化名)向法治周末記者坦言：“我們這行的規(guī)矩就是這樣，買房還好一點，租房很難看到房子的真實信息。”

  鄭強透露，網上門店貼出的信息有一部分是虛假房源，先用低價吸引消費者進店看房，繼而向其推薦其他房源。

  他說：“比如有一套房源，可能有幾個房屋中介公司都掌握，甚至同一家公司的很多房屋經紀人也會在網站上發(fā)布這個房源，這樣一來同一個房源的信息就翻了很多倍。而一般情況下推薦房源的價格會比網上掛出的或門店貼出的房源價格高10%到20%?！?/span>

  對此，劉珍蓮體會很深。

  原本只有350萬元的預算，可每次中介帶去看的房子，總價都能達到380萬元甚至更多?！霸俣?0萬元就是壓死駱駝的一根稻草，我們沒有辦法承受。”劉珍蓮對法治周末記者說。

  實際上，發(fā)布虛假房源已衍生為中介經紀行業(yè)吸引客戶的一種慣用銷售方式，而房產中介在網上發(fā)布包括“假房源”在內的各種房屋信息在監(jiān)管層面仍處于“真空地帶”。

  張大偉表示，與新房價格網上發(fā)布受嚴格監(jiān)管不同，房地產中介在網上發(fā)布的二手房買賣信息可以隨意更改，監(jiān)管層對此暫時沒有約束。

  而針對當前部分中介機構和從業(yè)人員發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押等信息、強制***收費等問題，此次《意見》要求各地中介機構，全面實行房源信息核驗制度，中介機構應編制房屋狀況說明書，標明房源核驗情況、房地產中介服務編號、房屋坐落、面積、產權狀況、掛牌價格、物業(yè)服務費、房屋圖片等。

  為保障房屋交易安全，《意見》提出，中介機構不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務，各地要全面實行交易合同網上簽約，防止“一房兩賣”。

  同時，《意見》要求全面建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，尚未建立相關制度的，要在今年年底前出臺監(jiān)管辦法。

  黑中介將被“行業(yè)禁入”

  在租房論壇里流傳著這樣一句話：“沒被中介騙過，就別說在北京混過。”幾乎所有有過租房經歷的人，一提到中介，就會和不退押金、虛假廣告、合同條款不平等等關鍵詞聯(lián)系在一起。

  8月2日發(fā)布的《中國房產服務行業(yè)消費者滿意度調查報告》，其中關于房產中介服務誠信度調查，僅有半數(shù)消費者表示滿意。

  張大偉認為，目前對于中介還是缺乏相應的監(jiān)管。

  “在國內，盡管中介也需要持牌考證，但是在實際操作中，很多門店的中介是以助理形式存在，在這方面的監(jiān)管是個空白。”

  他介紹，在國外，經紀人行業(yè)是中高收入的行業(yè)，而在國內是中低收入的行業(yè)，所以流動性非常強，這也造成了該行業(yè)的混亂局面。針對對黑中介的諸多詬病，此次《意見》明確要求，各市、縣房地產主管部門會同價格、金融、稅務、工商行政等主管部門，建立多部門聯(lián)動機制，加快建設房地產中介行業(yè)信用管理平臺，建立嚴重失信主體“黑名單”制度，對嚴重失信的機構和從業(yè)人員，聯(lián)合實施市場和行業(yè)禁入措施。

  這也被認為是徹底治理房地產中介亂象的重要舉措。

  但其實，黑名單管理并非首次提出。

  北京市住建委自2013年起按月公示曝光被投訴前10位的房地產中介機構，以引導消費者選擇規(guī)范的中介。然而，部分被列入黑名單的中介機構卻“屢教不改”，黑名單管理收效甚微。

  原因就在于，北京市住建委榜單公布的并非嚴格意義上的黑中介。

  很多黑中介并沒有在住建委報備，經常是騙了幾萬元錢就消失了，不管是承租人和房東都找不到中介。也有很多中介機構，為了“洗白”頻繁改名。

  此次建立的黑名單制度，最大的亮點就是聯(lián)合多部門建立聯(lián)動機制，張大偉表示，“從住建部本身來說，執(zhí)法權還是比較弱的，七部委聯(lián)合后比之前更容易落地”。

  按照《意見》，今后，誠實守信的中介和從業(yè)人員，在辦理房源核驗、合同網簽、***貸款、涉稅業(yè)務時，將享受方便快捷的服務；相關部門在日常檢查、專項檢查中將優(yōu)化檢查頻次；各地在選擇中介運營管理政府投資的公租房時，將優(yōu)先考慮誠信中介。

  首付貸成“紅線”

  對于之前關注度很高的首付貸，此次《意見》也進行了明確的規(guī)定。

  之前，許多中介在洽談房源時，如果遇到買家急需資金，會主動提出“我們能夠辦理短期借款”，也就是所謂的“首付貸”。

  許多中介機構因此與金融機構建立了業(yè)務合作關系，或者中介指定金融機構或捆綁服務或違規(guī)提供或與其他機構合作提供首付貸。

  今年3月，央行副行長潘功勝就公開表示，房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構自辦的金融業(yè)務沒有取得相應資質，是違法從事金融業(yè)務。

  即便如此，這種現(xiàn)象在市場上卻很難被完全杜絕。

  因此，此次《意見》提到，中介機構不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。金融機構不得與未在房地產主管部門備案的中介機構合作提供金融服務。

  張大偉介紹，二手房中介機構擴張，加大對利潤的要求，對于房地產中介市場來說，的確許多中介機構延長了產業(yè)鏈，從二手房出租買賣到信貸，許多中介機構越來越像金融公司。

  他認為，“首付貸”“全款貸”“換房貸”“監(jiān)管貸”“理房通”，這些都是中介機構產業(yè)鏈延長的金融衍生品服務。

  中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員、北京房地產中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥也認為，房地產中介與房地產金融服務有著天然的強聯(lián)系，《意見》中關于房地產金融服務的要求，目的不是阻斷房地產中介與金融服務聯(lián)系，強調的是中介機構不得提供違法違規(guī)的金融產品和服務。

  他表示，《意見》將首付貸明確為違法違規(guī)的金融服務，房地產中介機構不能再碰這條“紅線”。

  落地效果受期待

  張大偉認為，相比之前住建部的規(guī)定，此次七部門聯(lián)合發(fā)文整治的力度更大了。

  “之前都是住建部在牽頭，究竟能否落地，還是要看之后七部委的聯(lián)合整治情況?！睆埓髠Ψㄖ沃苣┯浾哒f。

  記者注意到，從2013年開始，住建部就聯(lián)合工商總局開展房地產中介市場專項治理工作。整治范圍包括虛假房源、協(xié)助當事人簽訂陰陽合同等。

  之后的2016年，被媒體稱為住建部史上最嚴整頓房產中介的一年，并在年內開展了房地產專項整治工作。

  中國住房和城鄉(xiāng)建設部副部長陸克華在當時的國務院政策吹風會上透露，針對房地產中介亂收費、隱瞞房屋真實情況、發(fā)布虛假房源等亂象，住建部正在制定具體可操作的、管用的、能見實效的措施。

  盡管住建部連出重拳，但是房地產中介的亂象并沒有消失。

  張大偉分析，這是因為中介行業(yè)越來越重要，隨著城市發(fā)展，中國一二線城市，二手房占比逐漸增加，以北京為例，2016年北京二手房成交量預計全年超過22萬套，而新房住宅只有4萬至5萬套，大量的樓市成交依賴中介居間成交。

  相比新房，二手房交易流程更復雜。

  “因為新房大部分產權清晰，購房者只要資金寬裕，交易流程簡單。但二手房很多房源有產權問題，比如產權抵押等，這樣就帶來了交易的繁瑣和出問題的可能性?！睆埓髠フf。

  此次因為聯(lián)合了其他6個部門，業(yè)界也對新政的實施充滿了期待。

  “行業(yè)規(guī)范化有利于市場的健康平穩(wěn)，未來主要監(jiān)管的將是首付貸、買賣雙方的資金、房源價格、房源的真實程度。”張大偉說。
 

法治周末記者 高原