1月5日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》的公告。一時(shí)間，關(guān)于“蘭州部分地區(qū)取消限購(gòu)”的信息在全國(guó)不脛而走，對(duì)各地的限購(gòu)政策又引發(fā)新一輪的熱議。

　　那么2018年限購(gòu)政策會(huì)出現(xiàn)松綁嗎?西安是否會(huì)緊跟其后?

　　>>多地購(gòu)房政策出現(xiàn)異動(dòng) 專家表示屬差別化調(diào)控

　　從蘭州發(fā)布公告內(nèi)容可以看出，取消了三區(qū)限購(gòu)，即西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)，并且不再要求提供社保和納稅證明;其次城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))的新購(gòu)住房須滿3年才可轉(zhuǎn)讓，并于1月8日起正式實(shí)施。蘭州成為本輪調(diào)控以來首個(gè)松綁限購(gòu)的城市，只不過取消限購(gòu)的是偏遠(yuǎn)區(qū)域，而對(duì)于城區(qū)卻實(shí)行進(jìn)一步限制：限售3年。

　　西安建筑科技大學(xué)教授馬健認(rèn)為，蘭州取消限購(gòu)的是較為偏遠(yuǎn)的開發(fā)區(qū)，這并不算是樓市政策的松綁信號(hào)，屬于差別化調(diào)控。

　　而除了蘭州以文件形式明確部分取消限購(gòu)政策外，南京、合肥等地近日的購(gòu)房政策也有所異動(dòng)。1月3日，合肥市國(guó)土資源局、合肥市物價(jià)局稱：自2016年11月開始，對(duì)市轄區(qū)和長(zhǎng)豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地(含商-住用地)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土地拍賣方式，要求競(jìng)得人辦理住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格，但在2016年11月之前出讓的居住用地(含商-住用地)沒有此項(xiàng)規(guī)定。1月5日，合肥市國(guó)土資源局發(fā)布聲明稱，2016年11月份之前出讓的居住用地雖不在規(guī)定范圍內(nèi)，但是也將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和措施。也就意味著開發(fā)商在此之前拿的地，未來上市時(shí)售價(jià)并非完全不受限制，只是相對(duì)寬松。

　  1月4日，南京出臺(tái)重磅新政：允許40歲以內(nèi)本科生在南京可先落戶再就業(yè)。即40歲內(nèi)本科生先落戶后就能獲得購(gòu)房資格。高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才也可以先落戶直接獲得購(gòu)房資格。長(zhǎng)沙在去年8月也開始實(shí)施人才購(gòu)房及購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施辦法，符合條件的人才首套購(gòu)房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制。

　　從目前各城市的政策來看，限購(gòu)政策的調(diào)整主要集中在兩個(gè)方面：1.針對(duì)特定區(qū)域限購(gòu)松綁，例如：蘭州;2.針對(duì)特定人群限購(gòu)松綁，例如：南京、長(zhǎng)沙等。馬健認(rèn)為，近期部分大中城市調(diào)整了限購(gòu)政策，主要目的是吸引人才，促進(jìn)城市發(fā)展。從樓市的角度來說是增加剛性需求，這與“房住不炒”的大趨勢(shì)是不矛盾的。

　　>>西安普通住宅去化周期8.7個(gè)月

　　限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)調(diào)整

　　中央堅(jiān)持住房居住屬性定位，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，近兩年各主要城市相繼出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控效果顯著。根據(jù)《2017年中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)》中提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)樓市整體成交量較2016年整體下滑16.17%。其中，西安的成交面積較2016年下降17.3%。

　　在蘭州部分地區(qū)取消限購(gòu)的政策發(fā)布后，西安房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也紛紛在猜測(cè)，在目前市場(chǎng)情況下西安的限購(gòu)政策是否會(huì)有松綁的可能?美城機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)沈瑋分析認(rèn)為，取消限購(gòu)或限購(gòu)調(diào)整的條件和庫存有直接關(guān)系，每一個(gè)城市中不同區(qū)域的商品房庫存量是不一樣的，并且差距很大。庫存較大的區(qū)域限購(gòu)首先松綁的可能性較大。

　　而在創(chuàng)典全程發(fā)布的2017年11月份西安樓市月報(bào)顯示：截止到2017年11月，普通住宅存量960.59萬㎡，去化周期8.7個(gè)月。分區(qū)域來看，城南存量150.77萬㎡居首位，其次經(jīng)開區(qū)域，存量149.62萬㎡。從去化周期情況來看，城內(nèi)去化周期最長(zhǎng)，其次為城北區(qū)域，去化周期20.6個(gè)月，曲江區(qū)域去化周期最短，為3.5個(gè)月。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，是否采取調(diào)控松綁，一方面得結(jié)合西安人口容量的需要，另一方面也得根據(jù)樓市的購(gòu)買力結(jié)構(gòu)而定。同時(shí)應(yīng)該看到，本質(zhì)上不能認(rèn)為是調(diào)控放松或者政策轉(zhuǎn)向，而是以吸引人才為宗旨的都市圈及其核心城市競(jìng)爭(zhēng)策略，符合住建部提出的“分類調(diào)控”要求。

　　馬健認(rèn)為，西安去年開始大力吸引人才落戶，2017年人口凈流入18.6萬人以上，幾乎相當(dāng)于過去五年的人口流入數(shù)量，這對(duì)于城市發(fā)展和房?jī)r(jià)指數(shù)都是利好。目前西安樓市整體穩(wěn)定，沒有去庫存壓力，近期限購(gòu)政策應(yīng)該不會(huì)有大的調(diào)整。