4月25日，中國證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。這是國家提出加快發(fā)展住房租賃市場之后下發(fā)的第一個支持住房租賃資產(chǎn)證券化文件。
業(yè)內(nèi)人士認為，《通知》的出臺有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，實現(xiàn)房企投融管退的完整閉環(huán)；有利于降低房企杠桿率，提高房企資管能力和項目收益。發(fā)展REITs市場，有利于加快房地產(chǎn)長效機制的建立，推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件，主要包括：物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標準符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。同時，政策明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。另外，政策鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)；支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資；優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化?！锻ㄖ愤€就完善住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序、加強住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理等方面提出了要求。
在魔方生活服務(wù)集團副總裁金喆看來，這是一系列鼓勵租賃市場發(fā)展政策發(fā)布以來進一步的金融支持。該政策不僅鼓勵金融的創(chuàng)新，使長租公寓企業(yè)能更方便更有效地拿到資金，而且明確強調(diào)了風(fēng)險的管控，對于培育市場投資者信心有著積極的意義。此外，為了使市場更加規(guī)范化，政策對于物業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營能力、運營商的資質(zhì)也提出了新的要求，相信這對于整個行業(yè)的輕資產(chǎn)運作會起到積極的作用。
2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，支持發(fā)行公司信用類債券和資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。華泰證券研報顯示，截至今年2月7日，交易所已掛牌發(fā)行的類REITs證券化產(chǎn)品數(shù)量為29只，總發(fā)行規(guī)模為643億元。2017年前10個月成功發(fā)行的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在數(shù)量以及規(guī)模上已經(jīng)超過前三年總和。
房企涉足長租公寓的“痛點”顯而易見。中城投資總裁路林認為，房企做長租公寓業(yè)務(wù)首先面臨的是投資回報率不高的問題；其次，稅收也是一大問題。推動租賃市場發(fā)展，需要政府從土地、稅收、金融等多方面推出更多的優(yōu)惠舉措。
陽光城有關(guān)人士表示，原來的REITs不是真正意義上的REITs，都是類REITs，缺少二級市場，流通性差。《通知》明確了住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率。租賃住房進行資產(chǎn)證券化，豐富了產(chǎn)品形式多樣化，凡底層資產(chǎn)和經(jīng)營情況滿足證券化的要求都可以在產(chǎn)品上實現(xiàn)，如ABS、類REITs、CMBS或者ABN，這些陽光城已經(jīng)有完成的案例，有的正在進行中。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，現(xiàn)在做租賃住宅的投資回報率很低，政策上明確規(guī)定用持有的不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，用收益法去評估資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，收益率很難符合資產(chǎn)證券化預(yù)期。“現(xiàn)在所有的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都是類REITs，本質(zhì)上都是債，想要達到中等收益幾乎是不可能的，除非降低土地價格和稅費，同時提高租金，才能達到資本市場可以接受的投資回報率?！?/span>