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全國多城市土地市場流拍激增 西安近期現(xiàn)兩宗土地流拍
發(fā)布時間1970年01月01日

最近一段時間,多個城市土地市場流拍現(xiàn)象激增,西安也接連有兩塊土地發(fā)生流拍。


西安近期2宗流拍土地


土地市場正在出現(xiàn)新一輪流拍高峰。據(jù)中國指數(shù)研究院對百城土地公開招拍掛市場的監(jiān)測,2010年至今年7月,全國百城共流拍兩千余宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積2.8億㎡。今年1-7月流拍地塊總規(guī)劃建筑面積1663萬㎡,大約是去年全年流拍面積的1.2倍。

在2010年以來的近9年時間里,2011年流拍土地數(shù)量最多達(dá)515宗,此后流拍數(shù)量就逐漸減少,并一路降至2016年的80宗。不過,從2017年起,土地市場的流拍宗數(shù)又開始回升,去年共發(fā)生146宗;今年1-7月,已出現(xiàn)137宗,接近去年全年水平。

據(jù)西安市國土資源局公告顯示,8月17日位于灞橋區(qū)的BQ2-4-54地塊因申請競買人數(shù)不符合拍賣文件約定,造成宗地流拍;8月21日位于蓮湖區(qū)的LH2-14-40-1號地塊同樣因競買人數(shù)不符合拍賣文件約定,宗地流拍。對此,有行業(yè)人士介紹,兩宗流拍可能和地塊出讓條件有關(guān)。以灞橋流拍地為例,要求自持購物中心、修建過街天橋和次日繳納履約保證金等;而蓮湖流拍地塊則附帶安置費用和此前樓棟建設(shè),對開發(fā)商實力和運(yùn)營都形成考驗。

在今年4月和7月份,西安曾出現(xiàn)過土地出讓終止或中止的情形,但從公告原因看,分別因地塊安置存在爭議和被監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)。


房地產(chǎn)企業(yè)資金承壓忙“瘦身”


中指院提到,2011-2012年為百城住宅用地流拍高峰,隨后2014年也出現(xiàn)過一次小波峰(主要為流拍面積回升),而今年以來流拍土地數(shù)量、面積均出現(xiàn)反彈,中指院認(rèn)為,這三次流拍高發(fā)期都伴隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整和企業(yè)資金壓力的增加。

中信建投研報認(rèn)為,今年土地市場供需分歧加大,流拍率還要甚于2014年。2014年是因為房地產(chǎn)銷售市場低迷導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿疲弱,然而這一輪,銷售市場比較穩(wěn)定,今年全國熱點地區(qū)土地市場整體降溫,流拍現(xiàn)象蔓延主要是房企基于利潤率及去杠桿選擇。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,面對融資環(huán)境的變化,房企開始主動降低資產(chǎn)負(fù)債率,以減輕資金壓力。而降低資產(chǎn)負(fù)債率,除了拓展期限更長的發(fā)債渠道,在拿地中控制成本也是一個手段,這不可避免會導(dǎo)致土地流拍增多。

今年以來,雖然有部分上市房企稱“凈負(fù)債率下降”,但多數(shù)房企資產(chǎn)負(fù)債水平仍處于高位。華商報記者查詢Wind資訊顯示,上市房企資產(chǎn)負(fù)債率從2016年末以來就逐漸走高,截至今年一季度末,達(dá)79.06%。另外,已公布中報的49家房企總負(fù)債超過4萬億元,相比去年同期的2.89萬億元增加39.54%。

此外,有關(guān)房企“瘦身”的消息也開始增多。近日有報道稱,包括泰禾集團(tuán)、綠地、華夏幸福、長江實業(yè)等都曝出在部分地區(qū)收縮項目、人員和債務(wù)的情況。


開發(fā)商的土地賬算的更細(xì)了


有業(yè)內(nèi)人士介紹,近兩年大型房企紛紛到西安拿地開發(fā),除了有看好市場發(fā)展和業(yè)務(wù)擴(kuò)張原因,也有一個因素是與熱點一二線城市相比,西安此前地價并不算很高。但是,在調(diào)控延續(xù)而且市場預(yù)期逐漸變化的環(huán)境中,開發(fā)商拿地行為可能會趨于謹(jǐn)慎。

美城機(jī)構(gòu)首席市場分析師沈瑋表示,去年下半年至今,西安出讓的多宗土地位于三環(huán)之外甚至非限購區(qū)域,雖然這些區(qū)域的樓面地價也在逐漸走高,但即便以5、6千元一平的成本拿地,在開發(fā)中仍有一定利潤空間,所以受到規(guī)模房企的青睞。

未來要注意的是,房地產(chǎn)二級市場究竟會出現(xiàn)什么樣的變化,進(jìn)而對一級市場(土地市場)的走向產(chǎn)生影響?!笆聦嵣戏科箢A(yù)期已有所轉(zhuǎn)向。”地產(chǎn)評論人士王建紅認(rèn)為,開發(fā)商的土地賬會算的更細(xì),在拿地方式上由追求規(guī)?;嚼麧櫬实霓D(zhuǎn)化,搶優(yōu)質(zhì)地塊和流拍兩種極端現(xiàn)象也會同時出現(xiàn)。

也有券商認(rèn)為,明年地產(chǎn)投資增速可能收窄,土地投資增速也將放緩,但是在結(jié)構(gòu)上,施工結(jié)構(gòu)可能會反彈。 華商報記者 李程