2018年西安土拍市場熱火朝天，優(yōu)質(zhì)地塊備受追捧，溢價(jià)率依然居于高位。業(yè)內(nèi)人士分析，從2018全年土地市場表現(xiàn)來看，土地供應(yīng)板塊不斷外延、地價(jià)居高不下是最明顯的兩大特點(diǎn)。但是，隨著下半年樓市“降溫”，也有部分土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，相較上半年，土拍市場逐漸回歸理性。

　　金泰拍得“新地王”

　　樓面價(jià)達(dá)9117元/平方米

　　對(duì)于2018年土拍市場而言，11月7日是個(gè)值得載入史冊的日子，南二環(huán)原監(jiān)獄的兩塊用地，起拍價(jià)（底價(jià)）超過千萬元每畝，總價(jià)超過了20億元，這在西安土拍市場均屬首次。2018年11月7日下午，西安市國土資源局以拍賣方式出讓2宗共計(jì)388.514畝國有建設(shè)用地使用權(quán)。宗地一凈用地面積208.152畝，其中商業(yè)45.302畝，住宅162.850畝；宗地二為住宅180.362畝。最終兩宗地均落入陜西國企金泰的囊中。宗地一畝單價(jià)達(dá)到1281萬元，樓面地價(jià)為7366元/平方米。宗地二畝單價(jià)高達(dá)1519萬元，樓面地價(jià)為9117元/平方米。參與競買的還有中海、招商等一共4家企業(yè)，都是“國家隊(duì)”。金泰拍得的宗地二也成為西安市場的“新地王”。

　　美城股份首席市場分析師沈瑋認(rèn)為，樓面價(jià)超過9000元/平方米，創(chuàng)了歷史新高，但是以現(xiàn)在的市場來看這個(gè)價(jià)格還是相對(duì)偏低的，畢竟早在2016年，融創(chuàng)壹號(hào)院所在地塊當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)已達(dá)到7200元/平方米，二級(jí)市場地價(jià)已經(jīng)翻了一倍多，而一級(jí)市場則相對(duì)較穩(wěn)。

　　獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論人朱文分析，新地王的誕生有二環(huán)板塊土地資源稀缺性的緣故，更有主城區(qū)教育、醫(yī)療、地鐵、公園和商業(yè)成熟的作用。

　　土拍外延區(qū)域擴(kuò)大

　　高陵地價(jià)一年上漲十倍

　　西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健回憶，印象最深刻的是2018年春節(jié)后不久，大牌地產(chǎn)商在西安土地市場的爭奪，將戰(zhàn)火從2017年的浐灞、灃東、長安轉(zhuǎn)向了西咸新區(qū)灃西新城。2018年2月24日，西咸新區(qū)灃西新城多宗土地拍賣，除被西咸新區(qū)交大科技創(chuàng)新港實(shí)業(yè)有限公司以底價(jià)摘走的交大創(chuàng)新港幾宗配套用地外，在另外6宗住宅用地的競拍中，吸引了西安市場多家大牌地產(chǎn)企業(yè)參與競拍，最終這6宗住宅用地被成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司、西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司、咸陽恒豐投資有限公司以高溢價(jià)、高地價(jià)、高樓面價(jià)的“三高”形式瓜分。

　　招商地產(chǎn)與中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、經(jīng)開地產(chǎn)、灃西置業(yè)等企業(yè)經(jīng)過13輪競拍，最終以6.3億元拍得灃西文教園板塊69畝住宅用地，樓面單價(jià)6240元/平方米，土地單價(jià)915萬元/畝，溢價(jià)率62%，打破西咸新區(qū)最高地價(jià)記錄。

　　2018年7月份，陜西嘉園置業(yè)在高陵以近600萬元/畝的單價(jià)拍下藍(lán)湖九郡項(xiàng)目所在地塊，樓面價(jià)超過3000元/平方米，引得各方關(guān)注，而這個(gè)價(jià)格相較2017年上漲了將近10倍。

　　沈瑋當(dāng)時(shí)曾分析認(rèn)為“這個(gè)行為有點(diǎn)過激”，果不其然，在3個(gè)月后的10月份，高陵板塊就出現(xiàn)了首次土地流拍事件，此事也代表了開發(fā)商對(duì)于高陵區(qū)域信心不足。而2018土拍市場最大的特點(diǎn)則是外延區(qū)域增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年土拍的第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)都是在秦漢、灃西、灃東、高陵等區(qū)域，**一個(gè)主城區(qū)是浐灞。主城區(qū)土地供應(yīng)減少，必將影響2019年土地市場。

　　上半年溢價(jià)率居高不下

　　下半年回歸理性

　　2018年西安土地市場出現(xiàn)量跌價(jià)漲的新趨勢。在大西安城市價(jià)值逐步提升的今天，浐灞區(qū)域和西咸新區(qū)的土地變成了“香餑餑”，受到眾多龍頭房企的熱捧。

　　創(chuàng)典全程信息部部長劉蘭蘭表示，2018年前三季度西安土地市場呈現(xiàn)一片“欣欣向榮”的景象，供應(yīng)量大幅增加，土地價(jià)格也在樓市火熱的背景下及房企瘋狂搶奪的過程中被重新定義。從年初的浐灞兩宗地經(jīng)18輪叫價(jià)后而熔斷，到灃西新城28宗地塊遭房企激烈競搶，土地溢價(jià)率被抬高至291%，上半年可以說但凡有地塊推出，便會(huì)引得眾多房企爭搶。但從入秋開始，伴隨著樓市的逐漸降溫開始出現(xiàn)流拍，成交土地有些為底價(jià)成交，相較于上半年的“如火如荼”，土拍市場逐漸回歸理性。

　　2019年1月17日下午，曲江大明宮百花村231畝城改土地及曲江大明宮54.063畝商住土地進(jìn)行拍賣，其中百花村土地被西安萊安地產(chǎn)競得，而位于曲江大明宮的商住土地則經(jīng)過曲江大明宮、金地、招商、中海、萬科、金輝、旭輝、華遠(yuǎn)等12家品牌房企輪番競價(jià)后，最終溢價(jià)44.8%，花落西安正榮置業(yè)發(fā)展有限公司。 華商報(bào)記者 狄芳 杜蒙