建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的通知

國務(wù)院各有關(guān)部門，各省、自治區(qū)、直轄市建委(建設(shè)廳)、有關(guān)計委，各計劃單列市建委，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)：
　　根據(jù)建設(shè)部《一九九八年工程建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計劃(第二批)》(建標(biāo)(1998)244號)的要求，由建設(shè)部會同有關(guān)部門共同制訂的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，經(jīng)有關(guān)部門會審，批準(zhǔn)為推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB／T50291一1999，自1999年6月1日起施行。
　　本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會負(fù)責(zé)具體解釋工作，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所組織中國建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行。
 1 總    則
1.0.1  為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，保證估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。
1.0.2  本規(guī)范適用于各類房地產(chǎn)估價活動及其管理、科研、教學(xué)和其他相關(guān)領(lǐng)域。
1.0.3  房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師必須依法獨(dú)立、客觀、公正估價。
1.0.4  房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》GB/T 50xxx-2012、房地產(chǎn)估價專項標(biāo)準(zhǔn)和國家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
 
2 估價原則
2.0.1  評估房地產(chǎn)的市場價值，應(yīng)遵循下列原則：
    1  獨(dú)立、客觀、公正原則；
    2  合法原則；
    3  價值日期原則；
    4  替代原則；
    5  最高最佳利用原則。
2.0.2  遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。
2.0.3  遵循合法原則，要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。
2.0.4  遵循價值日期原則，要求估價結(jié)果是根據(jù)估價目的確定的某個特定日期的價值或價格。
2.0.5  遵循替代原則，要求估價結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格的偏差在合理范圍內(nèi)。
2.0.6  遵循最高最佳利用原則，要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。
    當(dāng)估價對象已做了某種利用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：
    1  維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷估價對象維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價；
    2  改變用途前提：分析、判斷估價對象改變用途再予以利用最為有利時，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價；
    3  更新改造前提：分析、判斷估價對象更新改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價；
    4  重新開發(fā)前提：分析、判斷估價對象重新開發(fā)再予以利用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)為前提進(jìn)行估價；
    5  上述情形的某種組合。
2.0.7  現(xiàn)狀價值、投資價值等市場價值以外的價值評估，可根據(jù)估價目的對估價原則進(jìn)行取舍。
 
3 估價程序
3.0.1  自接受估價委托至估價項目完成，房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行：
    1  明確估價基本事項；
    2  制定估價作業(yè)方案；
    3  搜集估價所需資料；
    4  實地查勘估價對象；
    5  選定估價方法計算；
    6  確定估價結(jié)果；
    7  撰寫估價報告；
    8  審核估價報告；
    9  交付估價報告；
    10  估價資料歸檔。
3.0.2  明確估價基本事項應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    1  明確估價目的；
    2  明確價值日期；
    3  明確估價對象；
    4  明確價值類型。
    注：1  估價目的應(yīng)由估價委托人提出；
        2  價值日期應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日；
        3  估價對象應(yīng)在估價委托人指定的基礎(chǔ)上根據(jù)估價目的確定，估價對象范圍應(yīng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)；
        4  價值類型應(yīng)根據(jù)估價目的確定，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵；
        5  在明確估價基本事項時應(yīng)與估價委托人共同商議，最后應(yīng)征得估價委托人認(rèn)可。
3.0.3  在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進(jìn)行初步分析，制定估價作業(yè)方案。
    估價作業(yè)方案應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    1  估價工作內(nèi)容，包括擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；
    2  估價工作質(zhì)量要求及措施；
    3  估價作業(yè)步驟、時間進(jìn)度、人員安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
3.0.4  房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需的通用資料，估價時還應(yīng)針對估價項目搜集估價所需的資料，并對所搜集的資料進(jìn)行核實、分析、整理。
    估價所需資料應(yīng)包括下列方面：
    1  反映估價對象狀況的資料。
    2  估價對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；
    3  對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；
    4  對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。
3.0.5  每個估價項目至少一名負(fù)責(zé)該項目的注冊房地產(chǎn)估價師必須親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查估價對象狀況，核實估價對象的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等情況，拍攝反映估價對象狀況及周圍環(huán)境的影像資料，補(bǔ)充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料和類似房地產(chǎn)市場資料，并做好實地查勘記錄。
    實地查勘記錄應(yīng)包括查勘對象、查勘內(nèi)容、查勘結(jié)果、查勘人員和查勘日期等。注冊房地產(chǎn)估價師及輔助查勘人員應(yīng)在實地查勘記錄上簽字。
3.0.6  完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進(jìn)行整理、分類和妥善保存。
    歸檔的估價資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    1  估價報告；
    2  估價委托合同；
    3  實地查勘記錄；
    4  估價報告內(nèi)部審核記錄；
    5  有重要專業(yè)幫助的專業(yè)意見。
    估價檔案的保存期限自估價報告出具之日起不得少于十年。
 
4 估價方法
4.1 估價方法選用
4.1.1  注冊房地產(chǎn)估價師必須掌握并正確運(yùn)用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法。
4.1.2  注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進(jìn)行估價。
4.1.3  估價對象可同時選用兩種以上估價方法進(jìn)行估價的，應(yīng)同時選用兩種以上估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。
4.1.4  同類房地產(chǎn)有較多交易的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用市場法作為其中的一種估價方法。
    收益性房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。
    假設(shè)可重新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用成本法作為其中的一種估價方法。
    具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用市場法、收益法等成本法以外的方法評估的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
4.2 市場法
4.2.1  運(yùn)用市場法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集交易實例；
    2  選取可比實例；
    3  建立比較基準(zhǔn)；
    4  進(jìn)行交易情況修正；
    5  進(jìn)行市場狀況調(diào)整；
    6  進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；
    7  求取比準(zhǔn)價值。
4.2.2  運(yùn)用市場法估價應(yīng)搜集大量、真實的交易實例，掌握正常市場價格行情。
    搜集的交易實例應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    1  交易實例房地產(chǎn)基本狀況；
    2  交易雙方基本情況；
    3  成交價格及付款方式；
    4  成交日期；
    5  交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等其他交易情況。
4.2.3  根據(jù)估價對象狀況、估價目的和價值日期，應(yīng)從搜集的交易實例中選取至少三個可比實例。
    選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：
    1  是估價對象的類似房地產(chǎn)，在同等條件下應(yīng)選取位置較近的交易實例；
    2  交易類型適合估價目的；
    3  成交日期接近價值日期，不宜超過一年，在同等條件下應(yīng)選取時間較近的交易實例；
    4  成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
4.2.4  選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵，建立比較基準(zhǔn)。
    換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：
    1  統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；
    2  統(tǒng)一付款方式；
    3  統(tǒng)一價格單位。
    注：1  統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍，應(yīng)消除因可比實例與估價對象的范圍不同所造成的價格差異；
        2  統(tǒng)一付款方式，應(yīng)將可比實例的付款方式調(diào)整為在成交日期一次性付清的方式；
        3  統(tǒng)一價格單位，包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位，其中不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期當(dāng)日的市場匯率中間價計算。
4.2.5  進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格修正為正常價格。
    有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：
    1  利害關(guān)系人之間的交易；
    2  對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；
    3  被迫出售或被迫購買的交易；
    4  對交易對象有特殊偏好的交易；
    5  特殊交易方式的交易；
    6  相鄰房地產(chǎn)合并的交易；
    7  交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；
    8  其他非正常的交易。
    注：1  當(dāng)可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正；
      2  對交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將可比實例的成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價格。
4.2.6  進(jìn)行市場狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值日期的價格。
      市場狀況調(diào)整宜采用當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的價格指數(shù)或變動率進(jìn)行調(diào)整，價格指數(shù)或變動率應(yīng)來源可靠。在當(dāng)?shù)責(zé)o同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，應(yīng)對當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢進(jìn)行深入分析，作出判斷，給予調(diào)整。
4.2.7  房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。
4.2.8  進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。
      區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)區(qū)位因素。
4.2.9  進(jìn)行實物狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在其實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。
      有關(guān)土地方面的實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括面積大小、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的土地實物因素；有關(guān)建筑物方面的實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價格的建筑物實物因素。
4.2.10  進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在其權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。
      權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括土地使用期限、規(guī)劃條件、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況、物業(yè)管理情況等影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)權(quán)益因素。
4.2.11  區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。
      進(jìn)行區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況因素逐項進(jìn)行比較，找出各因素之間的差異，量化差異程度，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
4.2.12  交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，直接比較或間接比較對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。
      每項修正和調(diào)整對可比實例價格的調(diào)整幅度不得超過20％，綜合調(diào)整幅度不得超過30％，各可比實例修正和調(diào)整后的最高單價與最低單價之比的差異不得超過20％。
4.2.13  選取的多個可比實例的成交價格經(jīng)過上述各種修正和調(diào)整之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價值。
4.2.14  市場法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價方法中有關(guān)估價參數(shù)的求取。
4.3 收益法
4.3.1  運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；
    2  估計未來收益期限或持有期；
    3  預(yù)測未來凈收益或期末轉(zhuǎn)售收益；
    4  求取報酬率或資本化率；
    5  選用收益法公式計算收益價值。
4.3.2  收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來估計。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限不同時結(jié)束的，收益期限應(yīng)選取其中較短者。
    收益期限較長，難以準(zhǔn)確預(yù)測該期限內(nèi)各期凈收益的，應(yīng)估計持有期。持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能較準(zhǔn)確預(yù)測期間收益的一般期限來確定，宜為5至10年。
    評估承租人權(quán)益價值的，收益期限應(yīng)為剩余租賃期限。
4.3.3  凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求取：
    1  出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃合同和租賃市場資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后的余額。
    租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金或押金利息等其他收入。有效毛租金收入為潛在毛收入扣除空置和收租損失后的余額。
    運(yùn)營費(fèi)用包括建筑物維護(hù)成本、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金等，應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租金涵義決定取舍。運(yùn)營費(fèi)用中由承租人負(fù)擔(dān)的部分，應(yīng)作相應(yīng)扣除。
    2  商服經(jīng)營型房地產(chǎn)，可根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本、經(jīng)營費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商服利潤。
    3  生產(chǎn)型房地產(chǎn)，可根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。
    4  尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
4.3.4  估價中采用的租金等收入和運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。
    有租約限制的，評估出租人權(quán)益價值時，租賃期內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同約定的租金，租賃期間屆滿后的租金應(yīng)采用市場租金。但在合同租金明顯低于或高于市場租金的情況下，應(yīng)關(guān)注合同租金的真實性，并考慮租賃合同中對提前解除租賃合同違約責(zé)任的約定，在維持租賃合同和解除租賃合同兩種方式中確定出租人或承租人獲益最大的方式。
    利用估價對象本身的資料直接推算出的租金等收入和運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的租金等收入和運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛘{(diào)整，使其成為正?？陀^的數(shù)據(jù)。
4.3.5  在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：
    1  每年基本上固定不變；
    2  每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；
    3  每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；
    4  其他變動情形。
4.3.6  報酬率或資本化率應(yīng)選用下列方法求?。?br/>    1  市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益、收益期限等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出報酬率或資本化率。
    2  安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用同一時期中國人民銀行公布的一年定期存款年利率或一年期國債年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)時及未來的經(jīng)濟(jì)狀況以及估價對象的用途及新舊程度等確定。
    3  復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：
    R＝M?RM＋（1－M）RE                                ………………（4.3.6）
式中：R ─ 資本化率（％）；
      M ─ 貸款價值比率（％），抵押貸款額與房地產(chǎn)價值的百分比；
      RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比；
      RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。
    4  投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定報酬率或資本化率。
4.3.7  資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：
    RO＝L?RL＋B?RB                                     ………………（4.3.7）
式中：RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價；
      RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價；
      RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價；
      L ─ 土地價值占房地價值的比率（％）；
      B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％），L＋B＝100％。
4.3.8  收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。
    報酬資本化法的基本公式如下：
          n       Ai
    V ＝ ∑  --------------                              ………………（4.3.8）
         i=1  （1＋Y）i
式中：V ─ 收益價值（元，元/m2）；
      Ai ─ 未來第i年的凈收益（元，元/m2）；
      Y ─ 報酬率（％）；
      n ─ 收益期限（年）。
    計算收益價值時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法公式。
4.3.9  對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限的，收益價值為按收益期限計算的價值與收益期限結(jié)束時建筑物殘余價值在價值日期的折現(xiàn)值之和。
    對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命短于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限的，收益價值為按收益期限計算的價值與收益期限結(jié)束時剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值之和。收益期限結(jié)束時剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值，宜為整個剩余期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值減去以收益期限為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值。
4.3.10  當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式：
           AO－VB?RB
    VL ＝ -------------------                        ………………（4.3.10－1）
                 RL
    當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式：
           AO－VL?RL
    VB ＝ -------------------                        ………………（4.3.10－2）
                RB
式中：AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；
      VL ─ 土地價值（元，元/m2）；
      VB ─ 建筑物價值（元，元/m2）。
4.3.11  直接資本化法的基本公式如下:
          NOI
    V ＝ -----                        …              ……………（4.3.11－1）
           R
式中  V ─ 收益價值（元，元/m2）；
     NOI─ 未來第一年的凈收益（元，元/m2）；
      R─ 資本化率（％）。
4.4 成本法
4.4.1  運(yùn)用成本法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；
    2  估算重置成本或重建成本；
    3  估算折舊；
    4  求取積算價值。
4.4.2  重置成本或重建成本，應(yīng)是在價值日期重新購置或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：
    1  土地取得成本；
    2  建設(shè)成本；
    3  管理費(fèi)用；
    4  銷售費(fèi)用；
    5  投資利息；
    6  銷售稅費(fèi)；
    7  開發(fā)利潤。
    注：開發(fā)利潤應(yīng)明確計算基數(shù)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平求取。
4.4.3  具體估價中估價對象的重置成本或重建成本構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)在第4.4.2條列舉的構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實際情況合理確定，并應(yīng)在估價報告中予以說明。
4.4.4  同一宗房地產(chǎn)，重置成本或重建成本在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復(fù)計算。
4.4.5  求取土地的重置成本，應(yīng)直接求取其在價值日期狀況的重置成本。
4.4.6  建筑物的重置成本或重建成本，可采用成本法、市場法求取，或通過政府確定公布的房屋重置成本扣除土地價值后的比較調(diào)整來求取。對政府公布的房屋重置價格，應(yīng)了解其內(nèi)涵。
    建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。
    建筑物的重建成本，宜用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。
4.4.7  成本法估價中的建筑物折舊應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值減損，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。
4.4.8  建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)成本小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。對于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)成本作為折舊額。
4.4.9  建筑物折舊應(yīng)選用下列方法求?。?br/>    1  年齡-壽命法；
    2  市場提取法；
    3  分配法。
    其中，采用年齡-壽命法扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。?br/>1 直線法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：

                           t
    V ＝ C －（C － S）-----                         ………………（4.4.9－1）
                           N
    2  雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：
                    2
    V ＝ C（1 － -----）t                            ………………（4.4.9－2）
                    N
    3  成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：
    V ＝C q                                          ………………（4.4.9－3）
式中：V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；
      C ─ 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；
      S ─ 建筑物預(yù)計凈殘值（元，元/m2）；
      t ─ 建筑物有效年齡（年）；
      N ─ 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年）；
      q ─ 建筑物成新率（％）。
    注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物折舊，注冊房地產(chǎn)估價師都應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、判斷建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間和維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。
4.4.10  建筑物壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。估價采用的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命。
    經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。
4.4.11  估算建筑物折舊所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，遇有下列情況時的處理應(yīng)為：
    1  建筑物的建設(shè)期不計入經(jīng)濟(jì)壽命，即建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計；
    2  建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊；
    3  建筑物經(jīng)濟(jì)壽命長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊；
    4  建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊；
    5  建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。
4.4.12  積算價值應(yīng)為重置成本或重建成本扣除建筑物折舊，或為土地重置成本加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應(yīng)通過外部折舊的方式扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值減損。
4.4.13  新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境和市場供求狀況等因素給予適當(dāng)修正。
4.5 假設(shè)開發(fā)法
4.5.1  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況；
    2  選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；
    3  估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；
    4  預(yù)測開發(fā)完成后的價值；
    5  估算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；
    6  計算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。
4.5.2  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)把握估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，以及未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。
    估價對象狀況包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況包括熟地和新房（含土地）等，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營等。
4.5.3  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應(yīng)為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。
4.5.4  預(yù)測開發(fā)完成后的價值，宜采用市場法、收益法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。
4.5.5  開發(fā)利潤應(yīng)明確計算基數(shù)，根據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。
4.5.6  運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法；難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。
4.6 基準(zhǔn)地價修正法
4.6.1  運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料；
    2  查找估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價；
    3  進(jìn)行土地市場狀況調(diào)整；
    4  進(jìn)行土地狀況調(diào)整；
    5  求出估價對象宗地價格。
4.6.2  進(jìn)行土地市場狀況調(diào)整，應(yīng)將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期的值調(diào)整為在價值日期的值。
    土地市場狀況調(diào)整的方法，同市場法中市場狀況調(diào)整的方法。
4.6.3  土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，同市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法。
4.6.4  運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價格時，宜按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
 
5 不同估價目的下的估價
5.0.1  房地產(chǎn)估價按估價目的進(jìn)行分類，主要有下列類別：
    1  建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價；
    2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價；
    3  房地產(chǎn)租賃價格評估；
    4  房地產(chǎn)抵押估價；
    5  房地產(chǎn)保險估價；
    6  房地產(chǎn)稅收估價；
    7  房地產(chǎn)征收估價；
    8  房地產(chǎn)分割、合并估價；
    9  房地產(chǎn)拍賣估價；
    10  房地產(chǎn)損害賠償估價；
    11  房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估；
    12  企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價；
    13  房地產(chǎn)糾紛估價；
    14  其他目的的房地產(chǎn)估價。
5.1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價
5.1.1  建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
5.1.2  建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，分為為出讓人確定出讓底價或補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用服務(wù)的估價，為有意向取得土地者確定出價或補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用服務(wù)的估價。
5.1.3  為出讓人服務(wù)的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)分清不同出讓方式下的價格評估，并根據(jù)出讓人的需要，明確是評估市場價值還是出讓底價、出讓金等。
5.1.4  為有意向取得土地者服務(wù)的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)根據(jù)估價委托人的需要，明確是評估市場價值還是投資價值或最高出價等。
5.1.5  建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法。
5.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價
5.2.1  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
5.2.2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價包括建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程、已建成的房屋等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，可評估市場價值、賣方要價、買方出價等。
5.2.3  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價宜采用市場法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。
5.2.4  以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。
5.3 房地產(chǎn)租賃價格評估
5.3.1  房地產(chǎn)租賃價格評估應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
5.3.2  從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)評估市場租金。
    住宅的租賃價格評估，應(yīng)執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。
5.3.3  房地產(chǎn)租賃價格評估可采用市場法、收益法和成本法。
5.3.4  以營利為目的出租劃撥建設(shè)用地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。
5.4 房地產(chǎn)抵押估價
5.4.1  房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。
5.4.2  房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)評估估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價值，并應(yīng)進(jìn)行估價對象變現(xiàn)能力分析，根據(jù)未來房地產(chǎn)市場變化和短期強(qiáng)制處分等因素作出相關(guān)風(fēng)險提示。
5.4.3  房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。法定優(yōu)先受償款是假定在價值日期實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、營業(yè)稅及其附加等費(fèi)用和稅金。
    法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值，不應(yīng)作為抵押估價對象。
5.4.4  估價對象的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：
    1  直接評估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的抵押價值；
    2  首先評估在假定出讓建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的抵押價值，然后扣除預(yù)計由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額。此時土地使用期限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從價值日期起計。
    上述兩種方式均應(yīng)在估價報告中注明預(yù)計由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額。該款額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。
5.4.5  以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的抵押價值。
5.4.6  以按份共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的抵押價值。
5.4.7  以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的抵押價值。
5.5 房地產(chǎn)保險估價
5.5.1  房地產(chǎn)保險估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
5.5.2  房地產(chǎn)保險估價分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。
5.5.3  保險價值應(yīng)是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎(chǔ)的保險標(biāo)的的價值。
    保險金額應(yīng)是保險人承擔(dān)賠償或給付保險金責(zé)任的最高限額，也應(yīng)是投保人對保險標(biāo)的的實際投保金額。
5.5.4  房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場法。
5.5.5  房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。
5.5.6  保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應(yīng)把握保險標(biāo)的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價值或損失程度。
5.6 房地產(chǎn)稅收估價
5.6.1  房地產(chǎn)稅收估價應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計稅依據(jù)提供服務(wù)。
5.6.2  房地產(chǎn)稅收估價應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。
5.6.3  房地產(chǎn)稅收估價宜采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。
5.7 房地產(chǎn)征收估價
5.7.1  房地產(chǎn)征收估價分為國有土地上房屋征收評估（簡稱房屋征收評估）和集體所有的土地征收評估（簡稱土地征收評估）。
5.7.2  房屋征收評估應(yīng)依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
5.7.3  房屋征收評估分為被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值評估、因征收房屋造成的搬遷費(fèi)用評估、因征收房屋造成的臨時安置費(fèi)用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估。
5.7.4  被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值。
    被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或另行評估確定的，被征收房屋價值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價值。
5.7.5  被征收房屋價值應(yīng)是在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
    用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場價值。
5.7.6  土地征收評估應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、相關(guān)法規(guī)以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
5.8 房地產(chǎn)分割、合并估價
5.8.1  房地產(chǎn)分割、合并估價應(yīng)注意分割、合并對房地產(chǎn)價值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之和。
5.8.2  房地產(chǎn)分割估價應(yīng)對分割后的各部分房地產(chǎn)分別估價。
5.8.3  房地產(chǎn)合并估價應(yīng)對合并后的整體房地產(chǎn)進(jìn)行估價。
5.9 房地產(chǎn)拍賣估價
5.10.1  房地產(chǎn)拍賣估價為確定拍賣保留價提供服務(wù)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
5.10.2  房地產(chǎn)拍賣估價應(yīng)區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。
5.10.3  房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估市場價值。估價對象為待開發(fā)房地產(chǎn)并采用假設(shè)開發(fā)法估價的，假設(shè)開發(fā)法的估價前提應(yīng)為被迫轉(zhuǎn)讓前提。
5.10.4  房地產(chǎn)普通拍賣估價可評估市場價值、快速變現(xiàn)價值。快速變現(xiàn)價值可在市場價值的基礎(chǔ)上考慮短期處分（快速變現(xiàn)）因素確定。
5.10 房地產(chǎn)損害賠償估價
5.11.1  房地產(chǎn)損害賠償估價分為被損害房地產(chǎn)價值減損評估、因損害造成的搬遷費(fèi)用評估、因損害造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。
5.11.2  被損害房地產(chǎn)價值減損評估應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況。
5.11.3  被損害房地產(chǎn)價值減損評估應(yīng)選用修復(fù)成本法、價差法、收益損失資本化法、賠償實例比較法等方法進(jìn)行評估。對于其中可修復(fù)部分，宜采用修復(fù)成本法估算其修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤為價值減損額。
5.11 房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估
5.12.1  房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估分為信托物業(yè)狀況評價、信托物業(yè)市場調(diào)研和信托物業(yè)價值評估。
5.12.2  信托物業(yè)狀況評價應(yīng)對信托物業(yè)的實物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和評定并提供相關(guān)專業(yè)意見。信托物業(yè)市場調(diào)研應(yīng)對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場狀況以及信托物業(yè)自身有關(guān)市場狀況進(jìn)行調(diào)查、描述、分析和預(yù)測并提供相關(guān)專業(yè)意見。信托物業(yè)價值評估（簡稱信托物業(yè)估價）應(yīng)對信托物業(yè)的價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。
5.12 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價
5.13.1  企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立公司或企業(yè)、投資性房地產(chǎn)公允價值計量、上市公司關(guān)聯(lián)交易，以及企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、租賃、出售、改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并、分立、清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。這些估價首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價；其次應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”進(jìn)行估價。
5.13.2  企業(yè)在有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動中發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價。但應(yīng)注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分、要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其評估價值宜低于市場價值。
5.13.3  企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。
5.13 房地產(chǎn)糾紛估價
5.9.1  房地產(chǎn)糾紛估價應(yīng)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、費(fèi)用分?jǐn)?、價值分配、估價結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
5.9.2  房地產(chǎn)糾紛估價應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價進(jìn)行。
5.9.3  房地產(chǎn)糾紛估價應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。
5.14 其他目的的房地產(chǎn)估價
5.14.1  其他目的的房地產(chǎn)估價包括辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價等。
 
6 估價結(jié)果
6.0.1  應(yīng)在對不同估價方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析的基礎(chǔ)上合理確定估價結(jié)果。
當(dāng)不同估價方法的測算結(jié)果之間差異較大時，應(yīng)尋找導(dǎo)致差異的原因并消除不合理的差異。
6.0.2  對不同估價方法的測算結(jié)果應(yīng)做下列檢查：
    1  估價測算過程是否有誤；
    2  估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；
    3  估價參數(shù)選取是否合理；
    4  計算公式選用是否恰當(dāng)；
    5  不同估價方法的估價對象范圍是否一致；
    6  選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的；
    7  是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則；
    8  房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況。
6.0.3  在確認(rèn)所選用的估價方法的測算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果。
6.0.4  在計算求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。
    當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中明確闡述理由。
 
7 估價報告
7.0.1  估價報告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：
    1  全面性：應(yīng)完整地反映估價中涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套；
    2  公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價值或價格的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；
    3  準(zhǔn)確性和規(guī)范性：用詞用語應(yīng)力求準(zhǔn)確、規(guī)范，避免使用模棱兩可或易產(chǎn)生誤解的文字，應(yīng)采用相應(yīng)專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術(shù)語，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響；
    4  概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。
7.0.2  估價報告應(yīng)包括下列部分：
    1  封面；
    2  目錄；
    3  致估價委托人函；
    4  注冊房地產(chǎn)估價師聲明；
    5  估價假設(shè)和限制條件；
    6  估價結(jié)果報告；
    7  估價技術(shù)報告；
    8  附件。
    注：估價技術(shù)報告可不提供給估價委托人，供房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門和行業(yè)組織查閱等。
7.0.3  對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報告，均應(yīng)采用文字說明的形式。
7.0.4  估價報告應(yīng)記載下列事項：
    1  估價項目名稱；
    2  估價委托人名稱或姓名；
    3  房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名稱和住所；
    4  估價目的；
    5  估價對象；
    6  價值日期；
    7  價值類型；
    8  估價原則；
    9  估價依據(jù)；
    10  估價技術(shù)路線、方法和測算過程；
    11  不同估價方法的測算結(jié)果以及估價結(jié)果及其確定的理由；
    12  注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名；
    13  估價假設(shè)和限制條件；
    14  實地查勘日期；
    15  估價人員；
    16  附件，應(yīng)包括估價委托書復(fù)印件，估價對象的位置示意圖、外觀和內(nèi)部狀況照片、周圍環(huán)境和景觀照片、權(quán)屬證明復(fù)印件，估價中引用的其他專用文件資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件，注冊房地產(chǎn)估價師的注冊證書復(fù)印件。
7.0.5  估價報告中應(yīng)充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，其中：
    1  對土地的描述說明應(yīng)包括名稱、坐落、四至、面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開發(fā)程度、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀、利用現(xiàn)狀、規(guī)劃條件、權(quán)屬狀況等；
    2  對建筑物的描述說明應(yīng)包括名稱、坐落、建筑規(guī)模、層數(shù)和高度、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、建成年月、維護(hù)情況、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等。
7.0.6  估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名：
    1  注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
    2  估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。
    3  注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有（或具體說明的）現(xiàn)實或潛在的利益，也與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有（或具體說明的）個人利益。
    4  注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象或估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。
    5  注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。
    6  注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象進(jìn)行了（或沒有進(jìn)行）實地查勘（若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進(jìn)行了實地查勘，應(yīng)清楚地說明其中哪些對估價對象進(jìn)行了實地查勘，哪些沒有對估價對象進(jìn)行實地查勘）。
    7  沒有人對估價報告提供重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內(nèi)容）。
    8  其他需要聲明的事項。
7.0.7  估價報告應(yīng)由至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章才正式生效。在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論依法承擔(dān)責(zé)任。
 
8 職業(yè)道德
8.0.1  估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)誠實正直，依法獨(dú)立、客觀、公正估價，不得作任何虛假的估價。
8.0.2  估價人員和估價機(jī)構(gòu)必須回避與估價委托人及估價利害關(guān)系人或與估價對象有利益的估價業(yè)務(wù)。
8.0.3  估價人員和估價機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)，對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價報告中披露或說明。
8.0.4  估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)地做好每項估價工作，包括對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料進(jìn)行審慎檢查，努力搜集估價所需資料，對估價對象進(jìn)行認(rèn)真的實地查勘。
8.0.5  估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管估價委托人的文件資料，未經(jīng)估價委托人書面同意，不得將估價委托人的文件資料擅自公開或泄漏給他人。
8.0.6  估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)維護(hù)估價行業(yè)的聲譽(yù)，按政府有關(guān)規(guī)定向估價委托人收取費(fèi)用，不得以迎合估價委托人不當(dāng)要求、對自身能力虛假宣傳、貶低同行、惡性低收費(fèi)、支付回扣等不正當(dāng)手段承攬估價業(yè)務(wù)。
8.0.7  估價人員和估價機(jī)構(gòu)不得將資格證書、資質(zhì)證書借給他人使用或允許他人以自己名義或冒用他人名義執(zhí)業(yè)，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。
8.0.8  估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，積累估價經(jīng)驗，提高專業(yè)勝任能力。
 
附錄A 估價報告的規(guī)范格式
A.0.1  封面：
    （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價報告
    估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）
    估價委托人：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名）
    房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：（說明本估價項目的估價機(jī)構(gòu)的全稱）
    注冊房地產(chǎn)估價師：（說明參加本估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名）
    價值日期：
    估價報告出具日期：（與致估價委托人函中致函日期一致）
    估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號）
A.0.2  目錄：
    （標(biāo)題：）目錄
    一、致估價委托人函
    二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明
    三、估價假設(shè)和限制條件
    四、估價結(jié)果報告
    （一）
    （二）
    …
    五、估價技術(shù)報告
    （一）
    （二）
    …
    六、附件
    （一）
    （二）
    …
A.0.3  致估價委托人函：
    （標(biāo)題：）致估價委托人函
    致函對象（為估價委托人的全稱）
    致函正文（簡要說明估價機(jī)構(gòu)接受估價委托人委托，根據(jù)何種估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用何種科學(xué)的估價方法，對什么估價對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等）在何時的何種價值進(jìn)行了專業(yè)分析、測算和判斷，估價結(jié)果為多少，以及有關(guān)的特別提示等）
    致函落款（為估價機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人簽名或蓋章）
    致函日期（為致函的年月日）
A.0.4  注冊房地產(chǎn)估價師聲明：
    （標(biāo)題：）注冊房地產(chǎn)估價師聲明
    我們根據(jù)自己的良好知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：
    1  我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
    2  本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。
    3  我們與本估價報告中的估價對象沒有（或具體說明的）現(xiàn)實或潛在的利益，也與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有（或具體說明的）個人利益。
    4  我們對本估價報告中的估價對象或估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。
    5  我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
    6  我們對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了（或沒有進(jìn)行）實地查勘（若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進(jìn)行了實地查勘，應(yīng)清楚地說明其中哪些對估價對象進(jìn)行了實地查勘，哪些沒有對估價對象進(jìn)行實地查勘）。
    7  沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內(nèi)容）。
    8  （其他需要聲明的事項）
    參加本次估價的所有注冊房地產(chǎn)估價師（至少兩名）的姓名、注冊號并簽名，不得以印章代替簽名。
A.0.5  估價假設(shè)和限制條件：
    （標(biāo)題：）估價假設(shè)和限制條件
    （說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）
A.0.6  估價結(jié)果報告：
    （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
    （一）估價委托人（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）
    （二）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（說明本估價項目的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、估價資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號）
    （三）估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）
    （四）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等）
    （五）價值日期（說明所評估的價值對應(yīng)的年月日及確定的簡要理由）
    （六）價值類型（說明所評估的價值的名稱、定義或內(nèi)涵）
    （七）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）
    （八）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，估價委托書、估價委托人提供的估價所需資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料）
    （九）估價方法（說明本次估價采用的方法，包括方法的名稱和簡要定義）
    （十）估價結(jié)果（說明本次估價的不同估價方法的測算結(jié)果和最終的估價結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明中國人民銀行公布的價值日期的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）
    （十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名）
A.0.7  估價技術(shù)報告：
    （標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
    （一）估價對象描述與分析（有針對性地較詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況）
    （二）市場背景描述與分析（有針對性地詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來的市場狀況）
    （三）估價對象最高最佳利用分析（有針對性地詳細(xì)分析、說明估價對象的最高最佳利用）
    （四）估價方法適用性分析（逐一分析市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法是否適用于估價對象。對于理論上不適用的，簡述理由；對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說明理由。對于選用的估價方法，說明其名稱、簡要定義和估價思路）
    （五）估價測算過程（較詳細(xì)說明測算過程，估價參數(shù)確定等）
    （六）估價結(jié)果確定（說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終的估價結(jié)果，并較詳細(xì)說明估價結(jié)果確定的方法和理由）
A.0.8  附件：
    （標(biāo)題：）附件
    估價委托書復(fù)印件，估價對象位置示意圖，估價對象外觀和內(nèi)部狀況照片，估價對象周圍環(huán)境和景觀照片，估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件，估價中引用的其他專用文件資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件，注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件等。
A.0.9  制作要求：
    估價報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)采用A4紙規(guī)格。
 
本規(guī)范用詞說明
1  為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：
    1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的：
    正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”；
    2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的：
    正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”；
    3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的：
    正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；
    4）表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。
2  條文中指明應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時的寫法為：“應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。